Cómo construir más viviendas en el patio trasero, «granny flats» y anexos para familiares puede ayudar a paliar la crisis de la vivienda

Para muchas personas, la imagen de una familia nuclear en una casa unifamiliar con césped verde y una valla blanca sigue representando la realización del sueño americano.

Sin embargo, este ideal es relativamente reciente dentro de la historia más amplia de la vivienda y el urbanismo en Estados Unidos. Y es también un objetivo cada vez más inalcanzable.

Como profesores de arquitectura, estudiamos cómo cambian las ciudades con el tiempo y cómo ciertas tendencias constructivas se generalizan a raíz de cambios culturales, políticos, tecnológicos y económicos.

Durante el último siglo, Estados Unidos ha perdido una gran variedad de opciones de vivienda debido a la homogeneización de las políticas de zonificación que priorizan la vivienda unifamiliar, así como al deseo de los promotores de contar con planos baratos y fáciles de replicar.

Estas prescripciones urbanísticas están tan extendidas que hoy es ilegal construir algo que no sea una vivienda unifamiliar en el 75 % del suelo residencial de las ciudades estadounidenses. La zonificación unifamiliar restringe la oferta de vivienda asequible, lo que provoca precios más altos, desplazamientos y segregación.

Llegan las ADU

En el siglo XIX y principios del XX, las formas de convivencia diversas entre familias, comunidades y parcelas eran mucho más comunes.

Para dar cabida a estas situaciones surgieron distintos tipos de vivienda: complejos de apartamentos plurifamiliares, cooperativas de vivienda y casas dúplex y tríplex.

También existían las unidades de vivienda accesorias, o ADU (por sus siglas en inglés), a veces llamadas «granny flats», «viviendas en el patio trasero», «anexos para familiares» o «casitas de jardín».

Las muchas caras de una ADU.City of St. Paul

Todos estos términos se refieren básicamente a lo mismo: una unidad de vivienda adicional en una misma parcela, normalmente con menos superficie que la vivienda principal. Cuentan con todos los servicios —cocina y baño— y con una entrada independiente de la vivienda principal. Las ADU pueden estar adosadas a una casa existente o ser independientes, y pueden construirse desde cero o habilitarse en espacios existentes, como garajes, sótanos o desvanes.

Quizá haya oído hablar de tendencias de vida minimalista como la vida en furgoneta o las minicasas, pero la ADU fue la vivienda compacta original.

Aunque las ADU no son nuevas, muchos estadounidenses no las conocen. Una reciente encuesta de consumo de Freddie Mac reveló que el 71 % de los propietarios no conocía el concepto, aunque el 32 % mostró interés en tener una en su propiedad tras conocerlo.

Cubrir el «eslabón intermedio que falta»

Unas formas de convivencia más diversas son a la vez deseables y necesarias.

Las tendencias recientes —el teletrabajo y el envejecimiento en el propio hogar, junto con un mercado de la vivienda en propiedad que deja fuera a los adultos más jóvenes— exigen tipos de vivienda que no abundan en un mercado dominado por la vivienda unifamiliar.

Creemos que las ADU, con sus ventajas sociales, económicas y medioambientales, deberían convertirse en una opción de vivienda más habitual.

Las ADU contribuyen a los objetivos de sostenibilidad sobre todo porque fomentan la densidad. En lugar de despejar otra parcela en una periferia en expansión para construir una nueva vivienda unifamiliar, la ADU añade densidad de forma discreta a los barrios existentes, lo que les permite aprovechar la red de infraestructuras ya existente. También pueden reducir las emisiones al favorecer desplazamientos más cortos.

Como las ADU son más pequeñas, requieren además menos materiales de construcción y menos energía para calentarse; pueden refrigerarse de forma pasiva y necesitan menos electricidad. Todo ello reduce los costes energéticos del edificio. Además, las ADU prefabricadas pueden comprarse directamente, lo que acorta aún más los plazos de construcción, permite sortear cargas administrativas como las inspecciones in situ y reduce costes y residuos.

Las ADU también son ágiles. Las formas de urbanización del siglo XX a menudo aplicaban a la renovación urbana un enfoque de tierra quemada, derribando comunidades enteras —con frecuencia comunidades no blancas— para construir distritos totalmente nuevos mediante programas de renovación urbana.

Las ADU no alteran las comunidades locales. Como no requieren comprar más terreno, ayudan a aumentar la densidad e incorporan a personas nuevas de distintos ámbitos de la vida. A medida que crece la población de un barrio, este resulta más atractivo para los pequeños comercios. Las cafeterías, los restaurantes y las tiendas de alimentación tienen más probabilidades de prosperar cuando hay más residentes en una zona.

Una vivienda en un patio trasero de principios del siglo XX.Shutterstock

Las ADU también pueden cubrir el hueco de la tan necesaria vivienda del «eslabón intermedio que falta». Muchas nuevas promociones residenciales se comercializan como «de lujo» e intentan aprovechar los mercados al alza maximizando los precios. La vivienda asequible suele desarrollarla la administración pública de vivienda y promotores sin ánimo de lucro que intentan atender las acuciantes necesidades de vivienda en el extremo inferior del espectro económico.

En cambio, la vivienda dirigida a personas con ingresos medios no suele estar subvencionada mediante los mecanismos tradicionales de financiación pública, pero cubre una necesidad que muchos promotores con ánimo de lucro no pueden atender. Suelen ser viviendas más pequeñas que intentan adaptarse a distintos niveles de precio y estilos de vida. Muchas ADU podrían entrar en esa categoría.

Por último, a escala del hogar, las ADU ofrecen numerosas ventajas.

Volviendo a su apodo de «granny flat» (piso de la abuela), las ADU ofrecen la oportunidad de convivir entre generaciones. Suelen tener una sola planta, lo que facilita que los familiares mayores envejezcan en casa. Pero también ofrecen espacio e intimidad a los jóvenes que quizá no puedan permitirse una vivienda unifamiliar más grande.

Algunas ADU se utilizan como viviendas de alquiler o de alquiler de corta duración. Al añadir unidades al mercado de alquiler existente, pueden frenar el disparado coste de los alquileres. También pueden proporcionar ingresos pasivos a los propietarios que necesitan ayuda para pagar su hipoteca.

California marca el camino

Desde luego, existe mucha oposición a las ADU. Suele proceder de vecinos que temen que no haya suficientes plazas de aparcamiento para los nuevos residentes y que añadir más viviendas a sus barrios pueda reducir el valor de sus propiedades.

Del mismo modo, los obstáculos burocráticos a veces desaniman a propietarios que, de otro modo, estarían interesados en tener su propia ADU. A veces se necesitan seis o siete permisos distintos, lo que retrasa considerablemente la construcción.

Los Ángeles ha adoptado un enfoque singular para fomentar las ADU. La ciudad lanzó recientemente su Accessory Dwelling Unit Standard Plan Program, que ofrece a propietarios y promotores la opción de elegir entre 20 modelos de ADU preaprobados para su construcción. Los planos van desde un estudio de menos de 400 pies cuadrados hasta una casa de 1.200 pies cuadrados con tres dormitorios.

Como la construcción o la reconversión sigue siendo relativamente cara y está fuera del alcance de muchos propietarios, el estado de California ofrece además a los propietarios una subvención de 40.000 dólares para fomentar la construcción de ADU y hacerlas más asequibles. Por su parte, CityLAB, un centro de investigación vinculado a la UCLA, diseñó una guía para los propietarios que quieran construir una de estas pequeñas viviendas. La guía explica paso a paso la información necesaria para presentar una solicitud al ayuntamiento y encontrar entidades de crédito, diseñadores y contratistas.

Las diversas iniciativas de California han tenido en gran medida éxito. Los permisos de ADU pasaron de 9.000 en 2018 a 12.392 en 2020, según el UC Berkeley Center for Community Innovation. Ante el éxito de las políticas de ADU en ciudades como Los Ángeles y Seattle, Pittsburgh está probando un proyecto piloto de ADU en unos pocos barrios. Cincinnati también está impulsando una legislación para revertir las políticas que prohíben las ADU.

Mientras el país lucha por paliar su crisis de la vivienda, las soluciones exigirán replantear las políticas existentes y reimaginar cómo deben ser el desarrollo residencial y la cohesión de los barrios. Las ADU pueden ser una de esas soluciones.

Jeff Kruth, profesor adjunto de Arquitectura, Miami University, y Murali Paranandi, catedrático de Arquitectura, Miami University

Este artículo se ha publicado nuevamente a partir de The Conversation bajo una licencia Creative Commons. Lea el artículo original.